Siang Pak Faisal, Saya Edu dari Surabaya, saya ingin bertanya, Saya ada Pinjaman Kredit di Salah Satu Bank yang ada di Surabaya, dengan jaminan Aset Rumah saya, selang beberapa tahun saya lancar membayar tidak ada kendala apapun, namun di karenakan sekarang ini ekonomi lagi Susah, saya kesulitan untuk membayar cicilan saya ke Bank tersebut, sehingga Kredit saya macet, beberapa hari yang lalu saya di beri tahu oleh pihak Bank bahwa rumah saya mau di Lelang, apa yang saya lakukan pak Faisal agar rumah saya bisa selamat. Terima Kasih

Baik pak Edu salam kenal dari saya, saya akan coba menjawab nya, memang Hak tanggungan itu memiliki kekuatan Eksekutorial dalam artian bahwa setuju atau tidak setuju nya bapak selaku Debitur, Rumah tersebut bisa di ajukan Lelang oleh pihak Bank ke KPKNL ( Lihat UU N0 4 Tahun 1996) tentang hak tanggungan, si pemenang Lelang tersebut bisa langsung balik nama SHM ke BPN tanpa poersetujuan bapak, berdasarkan risalah Lelang.

Di sini bapak tidak menjelaskan apakah sudah peringatan sebelum nya Minimal 3 kali, dan di sana harus tertulis bapak di nyatakan Wanprestasi, atau default, kalau tidak masih ada peluang untuk menggugat perkara ini ke Pengadilan ( Lihat Pasal 1238 Kuh Perdata ) yang di mana memang di dalam Pasal 1238 Kuh Per tersebut Debitur Harus di Nyatakan Lalai dengan surat Perintah atau sejenis nya, apalagi memang jika tidak ada Surat Peringatan atau Somasi.

Ada beberapa Langkah yang harus di siapkan antara Lain :

- Refinancing Adalah pendanaan kembali Kembali atau Pendanaan Ulang terhadap kredit yang belum Tuntas, mulai dari Penurunan Suku bunga, memperkecil angsuran, Mengubah Masa Pinjaman dan lain sebagainya, memang terkesan ini seperti gali lubang baru tetapi jikalau perhitungan yang matang tawaran ini kayak nya layak di pertimbangkan.

- Take Over kredit, Penjual rumah mengalihkan Kredit kepada si pembeli tentu dengan kesepakatan dengan pihak bank, dan ini banyak menimbulkan masalah bagi si pembeli apabila Jual beli tersebut di lakukan di bawah tangan, di karenakan nanti apabila rumah tersebut lunas si pembeli tidak bisa mengambil Sertifikat ke Bank yang bersangkutan dan itu akan menimbulkan masalah baru

- Gugatan Ke Pengadilan, Saya tidak menyaran kan ini kepada klien saya karena memang UU Hak Tanggungan itu sudah cukup kuat, kalaupun terjadi gugatan sifat nya hanya menghambat Proses Lelang saja, atau mengulur waktu agar debitur bisa menjual dengan harga yang pantas.